De Restauratieconstructeur - Door Ir. Ernst de Beaufort

De Restauratieconstructeur
Door ir. Ernst de Beaufort – Gastblogger voor The One Real Estate

Over de auteur

Ir. Ernst de Beaufort is restauratieconstructeur en specialist in funderings- en constructievraagstukken van bestaande en monumentale panden. Als gastblogger voor The One Real Estate deelt hij periodiek zijn kennis en praktijkervaring uit de Amsterdamse vastgoedpraktijk.

______________

Een onverwachte avond aan de Linnaeusstraat

April 2026, Linnaeusstraat, Amsterdam. Acht uur ’s avonds en de hele VVE zat aan de eettafel van de onderbuurvrouw bijeen, vijf eigenaren. Ze hadden me net verteld over de buren, een woningcorporatie, die hun een brief had gestuurd om te zeggen dat hun fundering onderzocht was, dat die heel slecht bleek te zijn en dat funderingsherstel nodig was.

Vijf paar vragende ogen keken me aan: het pand staat er prachtig bij, hoe kan dat nou een slechte fundering zijn? Welk fortuin gaat ons dit kosten? Wat moeten we hiermee? Wat kunnen we nog doen? Moeten we een advocaat inschakelen? Of naar de gemeente gaan?

Wat doet een restauratieconstructeur?

Ik ben nu ruim twintig jaar als deskundige op het gebied van funderings- en cascoconstructies actief in Amsterdam en weet inmiddels vrij aardig hoe de hazen lopen. Ik noem mezelf restauratieconstructeur: constructieadviseur op het gebied van bestaande, oude en monumentale huizen.

Ik adviseer particulieren, makelaars, ontwikkelaars en erfgoedorganisaties zoals Stadsherstel Amsterdam en Vereniging Hendrick de Keyser over hoe om te gaan met de constructie van hun bezit. En funderingen zijn daarbij de lastigste gevallen: onzichtbaar voor het blote oog, onvoorspelbaar en moeilijk controleerbaar.

Wanneer is een fundering écht slecht?

Ik weet dat een mededeling als ‘de fundering is slecht’ op zich weinig waarde heeft. Niet alleen de beoordelingsmethode is voor meerdere uitleg vatbaar, ook de perceptie van goed en slecht verschilt per mens.

De ene eigenaar vindt het helemaal niet erg dat zijn huis in de loop der jaren een beetje scheef zakt en dat deuren en ramen af en toe moeten worden bijgeschaafd omdat ze klemmen. Een andere eigenaar kan wakker liggen van kleine scheuren in de muren, hoort ‘rare geluiden’ en wordt gek van de onzekerheid.

De belangen achter een funderingsrapport

Wat niet meehelpt, is dat onderzoeksrapporten vaak het resultaat zijn van de wens van de opdrachtgever – een koper, verkoper, vervelende buurman of ontwikkelaar – in plaats van een volledig onafhankelijke beoordeling.

Dat gold ook aan de Linnaeusstraat. De corporatie had verzwegen dat zij haar woningen wilde verkopen en dat daarvoor eerst herfundering noodzakelijk was. Omdat de belendende muren met de VVE gemeenschappelijk (‘mandelig’) waren, moest de VVE als mede-eigenaar officieel toestemming geven voor de werkzaamheden.

Daarom werd een stevig rapport opgesteld en voorzien van een strenge begeleidende brief richting de VVE. Het idee was duidelijk: voldoende druk uitoefenen zodat de eigenaren snel akkoord zouden gaan.

Techniek, emotie en grote financiële belangen

Ik ken dit soort situaties goed en kon de VVE uitleggen wat er werkelijk speelde. Die avond hebben we alles besproken, van de juridische positie tot technische onderwerpen zoals negatieve kleef en bacteriële aantasting van paalhout.

Na deze toelichting konden de eigenaren met succes aanvullende voorwaarden bedingen bij de corporatie om hun eigen fundering beter te beschermen.

Dit illustreert waarom funderingskwesties vaak zo complex zijn. Het gaat om technisch ingewikkelde onderwerpen, er bestaat veel onzekerheid en de financiële gevolgen kunnen aanzienlijk zijn.

Kennis geeft vertrouwen

Het mooiste van die avond was de opluchting die ontstond. Door inzicht te krijgen in de achterliggende feiten kregen de eigenaren voor het eerst vertrouwen in hun positie tegenover de corporatie.

Kennis leidt tot begrip, begrip leidt tot zelfvertrouwen en dat leidt uiteindelijk tot betere en verstandigere beslissingen.

Waarom deze blogserie?

Het is dan ook prettig dat Joep, Pauline en Jesper van The One Real Estate dit onderwerp serieus nemen en mij hebben gevraagd hierover te adviseren. Net als ik vinden zij het belangrijk dat klanten en relaties goed geïnformeerd worden.

Als enthousiast vakidioot deel ik mijn kennis graag met anderen. Daarom heb ik met veel plezier hun uitnodiging aangenomen om u via een periodieke blog kennis te laten maken met de bijzondere wereld van Amsterdamse funderings- en cascoproblemen.

Dit is de eerste editie. Ik wens iedereen evenveel plezier in de samenwerking met The One Real Estate als ik zelf ervaar.